“十一”長假前，從中央到地方，一系列寬松措施加速出臺，為房地產市場送上了政策大禮包。
9月29日晚間，四項金融措施接連發布。同日，住建部召開會議研究部署貫徹落實中央精神，明確提出支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。
當日晚間，上海、廣州和深圳三個城市相繼出臺政策優化措施，促進房地產市場平穩健康發展。
具體來看，四項金融政策分別對個人房貸利率定價機制、個人住房貸款最低首付款比例和保障性住房再貸款政策進行了優化，并延長了部分房地產金融政策期限。
一、優化個人房貸利率定價機制。根據中國人民銀行公告〔2024〕第11號，主要進行了以下優化：
一是，允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。
二是，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。
同時，市場利率定價自律機制發布倡議（以下稱《倡議》），要求各商業銀行抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上應于倡議發布當日對外發布公告，不晚于10月12日發布操作細則。
《倡議》稱，各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。此外，鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
上述金融政策發布后，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等六大國有商業銀行相繼發布公告稱，正在依法有序推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作。將于2024年10月12日發布具體操作事宜，2024年10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整。
二、優化個人住房貸款最低首付款比例。根據人民銀行和金融監管總局關于優化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知，對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%。在全國統一的最低首付款比例基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構按照因城施策原則，根據轄區各城市政府調控要求，自主確定轄區各城市是否設定差別化的最低首付款比例政策，并確定轄區各城市最低首付款比例下限。
三、優化保障性住房再貸款政策。中國人民銀行辦公廳發布關于優化保障性住房再貸款有關要求的通知，決定對保障性住房再貸款有關事項進行調整優化。對于金融機構發放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
四、延長部分房地產金融政策期限。中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于延長部分房地產金融政策期限的通知明確，將原“金融16條”中存量融資合理展期政策、經營性物業貸款政策的適用期限延長至2026年12月31日。
整體來看，存量房貸利率的調整，在減輕購房群體房貸負擔的同時，還可以有效遏制提前還貸潮。同時，二套房首付比例的下調，有助于一二手房置換鏈條的打通流轉，進一步助力市場企穩回暖。
另一方面，保障性住房再貸款的央行出資比例由60%提高到100%后，既能夠節約該筆貸款的負債成本，還可以提高對于銀行發放貸款的激勵。而部分房地產金融政策的延期，也意味著將加大房地產開發貸款投放，有助于進一步盤活房企存量資產，改善房企現金流。從保交樓和風險化解角度，促進房地產市場平穩健康發展。（轉自中房網）
