7月21日，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革?推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》（以下簡(jiǎn)稱為“《決定》”）正式發(fā)布，其中第44條內(nèi)容給房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展指明方向，涉及房地產(chǎn)發(fā)展新模式、“市場(chǎng)+保障”雙軌制供應(yīng)體系、因城施策、房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)稅等諸多層面。
《決定》指出，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策內(nèi)容是放在“健全保障和改善民生制度體系”的大框架下進(jìn)行的，這意味著相關(guān)政策要從民生的角度思考新一輪工作，尤其是要從人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題入手，包括購(gòu)房、房?jī)r(jià)等。后續(xù)更是需要研究新一輪改革時(shí)期老百姓住房民生的新訴求和新需要，立足需求，謀劃發(fā)展。
對(duì)于未來(lái)的住房制度，《決定》首先明確，要“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，新一輪行業(yè)發(fā)展中最核心的住房制度即為“租購(gòu)并舉的住房制度”，該制度預(yù)計(jì)將貫穿新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的整個(gè)周期；而要積極推進(jìn)該制度，房地產(chǎn)發(fā)展新模式也需要積極推進(jìn)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，打造租購(gòu)并舉的住房制度，寫(xiě)入了十九大、二十大的報(bào)告中，是我國(guó)新時(shí)期住房制度發(fā)展的方向，也是房地產(chǎn)新模式框架中住房供給側(cè)改革的主要內(nèi)容。目前來(lái)看，住房需求的主體是新市民、年輕人、外來(lái)人口，其中也有工薪階層和人才群體。他們居住的模式，就是先租后買(mǎi)。
近年來(lái)，租購(gòu)并舉的住房制度已見(jiàn)雛形。李宇嘉表示，當(dāng)前熱點(diǎn)城市規(guī)模化的租賃住房供給占到近3成，租房可以落戶、享受公辦教育已經(jīng)在熱點(diǎn)城市落地。
如何構(gòu)建一個(gè)更符合當(dāng)前市場(chǎng)需求的發(fā)展模式？《決定》強(qiáng)調(diào)，要“加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”。
有房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師指出，《決定》強(qiáng)調(diào)“保障性住房供給”，并且保障房供應(yīng)對(duì)接到工薪群體剛需，也意味著商品房未來(lái)更多對(duì)接改善性需求。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)“多樣化”+“改善性”住房需求，這就明確，未來(lái)不是保障房單軌制，而是“市場(chǎng)+保障”雙軌制供應(yīng)體系，其中商品房產(chǎn)品需要面對(duì)多樣化的改善性需求，也對(duì)應(yīng)過(guò)去一年多政府不斷強(qiáng)調(diào)的“好房子”。
對(duì)于當(dāng)前各地的政策調(diào)控力度，《決定》也表示，“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策”。
李宇嘉認(rèn)為，這一賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，這是完善中央和地方在調(diào)控房地產(chǎn)方面的權(quán)責(zé)分配、實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)等，這是提高治理能力的體現(xiàn)。也就是說(shuō)，將調(diào)控的權(quán)力給到地方，也將穩(wěn)定房地產(chǎn)的責(zé)任賦予地方。在城市分化、區(qū)域分化，購(gòu)買(mǎi)人群差異化的當(dāng)下，地方需要在自主權(quán)的前提下，落實(shí)因城施策，才能將房地產(chǎn)管理好。
值得一提的是，《決定》還專門(mén)提及，“允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。”
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這或許意味著，后續(xù)各城市對(duì)于限購(gòu)政策和普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)一步放松。有房企內(nèi)部人士指，取消或調(diào)減限購(gòu)、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)等兩點(diǎn)，其實(shí)大部分城市已經(jīng)執(zhí)行了。
在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，一線城市是否會(huì)放開(kāi)限購(gòu)，還是取決于政策導(dǎo)向、市場(chǎng)供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種因素的綜合作用。除一線之外的城市取消限購(gòu)，或者實(shí)質(zhì)性取消限購(gòu)將是較為確定的，一線城市由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、人口密集、市場(chǎng)長(zhǎng)期潛在需求量大等特點(diǎn)，當(dāng)下全面取消限購(gòu)的可能性相對(duì)較小，但未來(lái)隨著政策調(diào)整和市場(chǎng)變化，一線城市包括北京、上海逐步放寬限購(gòu)政策將是個(gè)重要趨勢(shì)，如放寬購(gòu)房資格、降低社保年限等。
而對(duì)于取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，也將是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)重要方向。
張波認(rèn)為，從三中全會(huì)報(bào)告的方向來(lái)看，滿足多樣化的改善需求是一個(gè)重要的方向，而取消普宅標(biāo)準(zhǔn)本身也是通過(guò)政策調(diào)整，將改善需求和首次剛需在稅費(fèi)方面進(jìn)一步拉齊，并給予同等的保障。從這一趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)對(duì)于改善需求在稅費(fèi)層面的政策有望和首套剛需保持同步，更好在需求層面進(jìn)行綜合平衡考慮。
上述房企內(nèi)部人士認(rèn)為，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，從之前提的雙軌制來(lái)看，還是從鼓勵(lì)改善性住宅角度提的，這樣相當(dāng)于提高房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻，有利于減少供應(yīng)量、提振購(gòu)房者信心，起到維護(hù)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的穩(wěn)定作用。
近年來(lái)，由于新房交付問(wèn)題，業(yè)內(nèi)不時(shí)涌起關(guān)于取消預(yù)售制、推行現(xiàn)房銷售的討論。《決定》也提及，“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。
上述房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師認(rèn)為，《決定》中使用了“改革”一詞，而非“取消”，說(shuō)明未來(lái)更多將是體系性的政策制度的調(diào)整，而非簡(jiǎn)單地取消；其次，將融資方式和預(yù)售制度放在一起討論、一起改革，說(shuō)明融資的改革和預(yù)售制度的改革將是配套的、并且協(xié)同的。
在李宇嘉看來(lái)，融資方式意指，全面落地白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制，即加強(qiáng)金融和住建兩個(gè)部門(mén)在房地產(chǎn)政策上的“一致性”，實(shí)現(xiàn)住建部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管的職能，也滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資，還能最大程度降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
李宇嘉認(rèn)為，在全面落地白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制后，只有合規(guī)項(xiàng)目才能獲得融資，而且合規(guī)項(xiàng)目一定能獲得合理的、足額的融資，通過(guò)預(yù)售高周轉(zhuǎn)的必要性也下降了。未來(lái)鼓勵(lì)現(xiàn)售房開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)會(huì)在土地出讓、規(guī)劃報(bào)建、融資和交付等方面有扶持政策。預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)型，也是房地產(chǎn)新的開(kāi)發(fā)模式。
另有房地產(chǎn)行業(yè)分析師指，融資總量管理、三道紅線、“雙集中”等各種融資政策改變就是告別房地產(chǎn)“三高”模式，逐步推進(jìn)現(xiàn)房銷售。
對(duì)于牽動(dòng)不少購(gòu)房者神經(jīng)的房地產(chǎn)稅，《決定》也再次提及，“完善房地產(chǎn)稅收制度”。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)并不認(rèn)為，該提法意味著立刻將開(kāi)征房地產(chǎn)稅。上述房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師指出，房地產(chǎn)稅收制度不是特指房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)相關(guān)稅有10多個(gè)，包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。同時(shí)，本次強(qiáng)調(diào)“完善”，而非此前用的“推進(jìn)立法”、“做好試點(diǎn)”等，可能包含的房地產(chǎn)稅收制度的改革內(nèi)容也會(huì)更為全面。
整體而言，華泰證券認(rèn)為，三中全會(huì)對(duì)地產(chǎn)的表述是一個(gè)中長(zhǎng)期的表述，不是當(dāng)下就要立馬實(shí)現(xiàn)的。整體來(lái)看，所有內(nèi)容都是已經(jīng)在做和可預(yù)見(jiàn)的，沒(méi)有超預(yù)期的部分。短期而言，需要進(jìn)一步推進(jìn)因城施策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)，中長(zhǎng)期而言，市場(chǎng)穩(wěn)定之后，現(xiàn)房銷售制度和房地產(chǎn)稅需要關(guān)注。（轉(zhuǎn)自第一財(cái)經(jīng)）
